时间：2013-11-29 分类：房地产
摘要 随着中国经济的不但发展，人民的生活日益提高，新形势下的中国房地产项目也由成长期逐渐步入了成熟期，相关的地产界的竞争也日趋规范化，再加上国家采取的一些宏观调控措施，带来的直接结果是房地产产业的利润逐步趋于均匀化，如果开发商想在房地产企业当中获得利益的最大化，就必须寻求最优的科学方法来控制日益增长的项目成本，本文给出了当前房地产项目成本控制中存在的一些问题，并在此基础上提出了成本控制相关的对策。
关键词：房地产;成本控制;对策
众所周知，房地产项目从开发到工期结束是一项漫长而且复杂的经营活动，其中项目成本控制被称之为房地产经营的重中之重、与它相联系的不仅有土地开发和房屋建设，还以招标、采购、施工、管理直接相连，更为重要的是它是房地产企业是否盈利的关键，可以说它是房地产项目经营企业最直接、最主要的支柱。它具有全面系统性、广泛联系性、长期性、地域性等特点。而且项目成本控制又是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各个方面综合平衡，才能做到直接有效的控制成本。在房地产的整个项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，这样不仅以利于房地产开发企业资金的合理流动，而且可以实现资金的良性循环。所以说房地产项目的成本控制问题的重要性是不言而喻的。
1.我国房地产项目中成本控制存在的一些问题
1.1房地产企业相关部门之间的协调性有待提高
房地产企业一般都会成立成本控制部，主要由采购、合约、预算等部门组成。成本控制部部门的主要工作内容就是完成占项目花费较大的实体工作，在一般情况下，我们都会不自觉的认为项目的成本管理只是成本控制部的工作，是一个独立的工作部门，与其他部门及人员无关，这样就直接导致成本控制工作在企业中往往难以开展，最后只能是成为一个名存实亡的一个部门，但是显而易见，成本控制管理并不应只是一个部门的任务，它应该是整个企业的整体的成本管理，它关心到的是整个企业的兴衰，整体其实就相当于整个企业都应该积极配合该部门的工作，\"整体\"包含\"全体员工\"和\"整个过程\"两个方面的内容。\"全体员工\"不单单是指本公司的全体员工，而且还包括公司的合作伙伴。\"整个过程\"顾名思义就是房地产开发楼盘从调研到楼盘交付使用的各个阶段，一方面要加强事后成本控制，同时，也不能忽略加强项目开发过程中的成本控制。所以，各个部门的协调性是企业盈利的保证。
1.2项目前期规划的缜密性有待进一步完善
项目的前期规划设计尽管只占总体成本的1.5%-2%，但对整个工程的造价来说影响可达80% 以上，在项目成本管理中项目设计阶段是控制开发成本最直接、最重要的环节，项目设计阶段可以起到前瞻性的控制性的作用，它基本上把各个阶段的成本都进行了预算和规划，是项目成败的关键阶段，甚至实现可控成本高达90%以上。而由于有些项目的前期规划的制定和公布的不及时性，直接导致因快速推进而使得留给招投标的时间过短和因设计的修改而造成中标价格的改变。我们知道时间过短很容易影响整体的招标质量，而因设计的修改造成中标价格的改变，就目前来看，大多数房地产公司由于资金成本等关系对此问题完全避免是不可能的，只能通过项目的前期规划的缜密性，增强项目的前瞻性来努力克服。所以，项目的前期性规划的缜密性是整个项目的重点。
1.3 房地产项目的实施过程中缺乏有效地监督和管理机制
在项目实施过程中由很多个环节组成，每个环节都会遇到不可预测的情况。这就需要比较完备的监督管理机制去落实具体的工作，比如公司一旦确认了竣工日期、交房日期，其他的计划就必须相应确定。如果监督管理机制不是很完备，必然会导致赶工工程，从而造成由于赶工超支的材料加工费、赶工费、违约金等损失都难以估计。管理是以作业的实施和完成情况为中心，与奖惩直接挂钩，通过员工的自我约束来实现企业经营目标的一种管理方法。目的在于提高员工的工作热情，极大地调动员工们的积极性为成本控制奠定良好的人员基础，所以，有效地监督和管理机制在成本控制方面的重要作用也不能漠视。
2.提升房地产项目中成本控制的一些对策
2.1 决策阶段的成本控制策略
企业在项目决策过程中，必须认真地对市场进行调研，提出既满足消费者又有高利润的方案，然后对项目进行投资估算，进行可行性分析，找到平衡成本、质量、工期的方法并优化具体的实施过程;然后通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标;我们知道项目的成败往往决定一个开发企业的生存与发展，所以，立项阶段的工作就显得尤为重要。
2.2 设计阶段的成本控制策略
项目设计阶段是控制成本实现经济效益的最为重要的一个环节，因为设计阶段可控制成本达到90%以上，而整个设计阶段既是控制成本的一个优化步骤，同时又是控制成本的落实阶段，具体实施的主要途径：
(1)将竞争机制运用到设计阶段;(2)推行限额设计;(3)实施设计监理;(4)防止设计阶段与工程竣工脱节;(5)建立奖惩制度。
2.3 招标阶段的成本控制策略
招标阶段是成本控制的重要环节，而招标文件是工程招标的首要文件，而选择最优投标人就是通过招标文件里确定的标准和方法对各个单位的标书就行评定，然后确定合理的合同价格和签订严格的工程合同。#p#分页标题#e#
2.4 施工阶段的成本控制策略
此阶段是项目成本控制中的另一个关键阶段，其关键之处在于建立动态成本制控制度，在实施过程中不断校正成本偏差，以实现成本控制的目标，另外还有必须严格控制工程的变更和把好建筑材料和设备的质量价格关。
2.5 工程竣工及交付阶段的成本控制策略
为保证房地产项目竣工验收的顺利进行，必须要遵循一定的程序以及建设项目总体计划的要求，按施工进展的实际情况分阶段进行;当所有建设项目竣工后，按照国家相关规定编制决算。
2.6 建立健全房地产项目的管理制度
从管理模式上看，建立健全的监理制度，对项目投资进行有效的控制，各方面的实施按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，责任落实到人，从工程管理机制上建立健全的成本控制系统，同时做好工程进度款的审核，避免资金失控。有关工程进度款的审核，就是确定监理方的工程量，并制定相应的管理制度，以落实到项目当中去，优化设计方案，控制项目成本。
3 总结
房地产的成本影响和制约着房地产的价格，而房地产的价格又与老百姓的生活息息相关。而且成本控制的效果又直接关系到企业的经济效益，通过成本控制可以减少和杜绝企业的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。虽然我国在项目的整体水平上比较落后，但提高的空间还是非常大，这需要共同的努力，如果在项目成本控制中，综合考虑多方面的因素，平衡考虑，这样企业才能永远立于不败之地，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义，所以说在房地产项目中控制成本对于国家还是企业都是双赢!
参考文献
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