时间：2013-11-29 分类：房地产
摘要：只有紧扣市场需求，加强房地产开发过程中的策划设计管理，才能提高开发效益。一是在策划阶段认真调研，准确定位;二是在宣传阶段注重反馈，及时调整设计;三是在销售阶段及时变更设计，满足客户所需。
关键词：房地产策划设计 研究
正 文：在房地产开发初期，单位内部\"以售定建\"和\"炒卖楼花\"的销售方式较为多见，基本不存在投资风险。随着国家对房地产市场的不断规范，《城市商品房预售管理办法》中也明确规定了预售的条件：\"商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期\"。但项目的开发周期较长，按照事先的规划设计一成不变地开发建设会遭遇很大的市场风险。市场无情，定位不准、盲目开发只能导致销售周期的加长、空置面积的增加、投资的积压甚至损失。为此，在房地产开发中，开发企业应围绕市场需求，加强房地产开发过程中的策划设计管理，规避市场风险，提高开发效益。
一、策划阶段 认真调研，准确定位
\"市场如战场，策划如指挥\"。市场调研是策划工作的重点，通过市场调研，使开发商充分了解现有市场，对产品及营销策略进行评估。离开了市场调研想当然的搞开发，就好比是\"闭门造车\"，做出的产品的适用性可想而知。现在超来越多的中介机构从单纯的销售代理转向全程营销策划，开发商也希望通过与营销机构专业策划人员的合作，有效地规避风险，实现开发的期望回报值。
在这一阶段，除应满足容积率、绿地率、建筑物高度等城市规划指标外，更重要的是考虑潜在客户的购买力、需求量、消费观念、计划置业面积等方面。另外对周边正在开发和即将开发的竞争性楼盘也要进行深入调查，以发展潜在的自我竞争优势，塑造项目特色。在策划阶段，应注重以下做法：
1、注重沿街楼的组合开发
同样一块沿街用地，开发商业用房比建设住宅的销售收入要高得多，但这并不意味着沿街地块全部建成商业用房，按照全部售出的理想状态计算，销售收入和开发面积成正比，但事实上开发存在很多风险因素，所以沿街用地除了单纯开发商铺、写字间外，还应考虑组合开发，以规避市场内险。组全方式主要有以下几种：
(1)写字楼与商铺组合。据相关信息，大城市出让土地的开发中，写字楼项目占有极大的比重。沿街写字楼一般处于繁华地段，底部一层或底部二层设为商铺，商铺较高的售价更能提高开发商的收益。商铺和写字楼的抗风险能力也较强。
(2)宾馆与商铺组合。同第一种组合类似，沿街开发高档宾馆的同时，底层设为商铺从降低投资风险、提高收益方面考虑都是最佳选择。
(3)超市与商铺组合。时下，连锁的大型超市在城市中竟相开设。超市一般占据二至四层，由于土地投资较大，利用超市带来的稳定人流量优势，底层设为商铺，商铺的高额回报必然大大提高开发商的收益。如滨州中百商场，二至三层为佳乐家超市，一屋沿街面为相互独立的商铺，一层室内为隔断式商铺，进入超市的扶梯从一楼通过，超市与商铺的购物通道融为一体，给消费者营造了一站式购物模式，二者互相带动，无疑是一个成功的案例。
(4)住宅、公寓与商铺组合。若是沿街地块地理位置不是很好，不适合开发大规模的商业用房，但是周边居民存在一定的住宅需求，这时可以考虑底层商铺，上部为住宅的商住楼方案。根据规划和需求量的多少，可以考虑多层或者小高层。
对于南北朝向的沿街建筑，无论是底层商铺还是上部住宅，都便于规划设计，利于销售。
对于东西朝向的沿街建筑，上部建住宅采光、通风受到一定影响，可采用以下方案：一种是上部设计为\"甲壳虫公寓\"，其优点是面积小，总价不高，适合流动人群短期租住或办公用，滨州裕华苑的沿街楼便是一例;住宅小区的东西朝向沿街建筑可考虑将小区内南北朝向的住宅楼与东西朝向的沿街楼交叉起来，二者有机融合为一体。
2、合理设计结构型式和商业用房的布局
多层建筑物分为砖混和框架结构，前者造价要低一些，但房间布局不能随意改变，不能适应多种用途的需要;而框架结构建成后房间布局可灵活分隔或调整。
在策划阶段难以确定商业用房的具体用途及其比例。为此，在设计时宜优先选用框架结构，以提高布局的灵活性。可考虑多种格局：以商铺为主，配以少量的办公用房和商场;单层式与一、二层联体式相结合;大间与小间相结合;多元共生，以满足不同的投资或经营需求，最终达到预期的销售目的。
3、优化住宅设计
住宅楼的户型设计是客户尤为重视。在方案设计时，一定要根据潜在客户的购买力和需求量确定房型大小，动静分区、干湿分区、公私分区力求合理。目前，比较适宜的户型面积在120平方米左右，三室两厅，底层为车库，顶层带阁楼。落地窗、凸窗的普通采用打破了以前单纯采用阳台作为居室外延空间的局面。部分双卫的户型也满足了一部分家庭三代同居的需求。
4、合理确定装修标准
按照装修程度的不同，目前住宅楼开发的装修标准分为精装修、初装修和毛坯房等几种。#p#分页标题#e#
在原来实行公房分配制度时，一般为精装修，虽标准不高，大家都能接受。但随着生活水平和收入的提高，很多人开始在新房交付后重新装修，既造成了浪费，又加大了楼层荷载，还容易破坏暗敷的管线。
近几年，毛坯房呈流行趋势。表面上看，是为了购房户在交房后按照自己的喜好进行装修;而而对于开发商无疑是节约投资。但是毛坯房厨房卫生间墙地砖镶贴，给水管仅有主管线，在交钥匙后用户装修容易导致层间楼面渗水、管线漏水现象。
按照初装修标准，内墙粉刷、客厅和卧室地面面层、卫生洁具、内门由用户自理;厨房卫生间内必要的墙地砖镶贴到位，水电暖讯等各种专业管线敷设到位。与毛坯房相比，增加了一定的设施，避免了毛坯房装修中存在的弊病。
比较以上三种方案，初装修无疑是最佳选择。
5、增加必要的配套设施
在商业用房的使用中，经常会看到装修时为增加管线破坏楼板和墙体的现象，带来一定的安全隐患。因此，在策划定位不很准确的情况下，开发商在设计中要考虑安装给排水主管线、通讯线路等必要的配套设施，以适合商店、银行等多种经营需要，提高销售率，也可消除安全隐患。另外，充足的停车位也是商业用房开发必须考虑的指标。
二、宣传阶段 注重反馈，及时调整设计
突出楼盘特色，精心组织推广宣传，可以使客户对项目有充分的了解，并能起到刺激消费的作用。在宣传当中，还要做到以下两方面的工作：一是在展示楼盘的同时，与客户有效沟通，针对客户对楼盘的反馈信息，进行统计研究，检验项目定位的准确性，对设计进行适当调整、完善，提高项目对市场的适应性，进一步降低开发风险;二是与大客户签订购房意向书，按其需要进行施工图的细化设计或局部变更，提高销售率。
三、销售阶段 及时变更设计，满足客户所需
楼盘预售开始后，会陆续有客户签约订购，而此时工程已处在施工阶段，若细部设计与客户需求不符，也应及时变更，求得双盈。如某沿街综合楼原设计为十个一、二层联体的小商铺，在销售过程中，有客户欲购买大部分用来经营超市，但此时一层现浇板已施工完成。按客户需求，开发商进行了设计变更，取消隔墙和联体楼梯，并且植筋补板，满足了用户所需。
总之，市场顺息万变，只有在项目开发的各个阶段紧扣市场需求，加强策划设计管理，才能实现开发企业利润的最大化，实现社会效益、企业效益和客户利益的有机统一。
参考标准、文献
中华人民共和国城市规划法
城市商品房预售管理办法
建设工程质量管理条例
