时间：2013-11-29 分类：房地产
摘 要：随着人们生活水平的逐步提高，房地产事业在迅速发展的同时，也面临着新的形势与挑战。在房地产市场的开发中，由于受到客观环境的影响，所以，房地产开发投资将面临着一定的风险，这在无形中关系着整个项目开发的结果。同时，如果成本控制出现了薄弱的环节，这也将制约了房地产开发投资的有效性。本文旨在论述房地产开发投资风险与成本控制分析，以便更好地实现房地产的经济效益与社会效益。
关键词：房地产开发;投资风险;成本控制
随着房地产市场的迅速发展，房地产的项目开发有待于进一步完善。在房地产开发的投资阶段，为了确保投资规划与投资决策的有效性，应避免开发中的投资风险。同时，要想实现整个项目开发的合理性，也应加强对房地产开发的成本控制，以便在降低开发成本的基础上，最大化的实现房地产的经济效益。其中，关于房地产开发投资风险与成本控制的分析主要体现在以下几方面：
一、发地产开发投资风险的具体表现
1、财务方面的风险
有些房地产商在开发中阶段，由于开发资金不足，所以就通过贷款投资项目，这就造成企业未来的收益具有一定的不确定性。房地产商在举债经营的过程中，需要按时还本付息，如果没有按期进行偿还，这就致使企业陷入了财务的困境，如果严重将会面临破产的风险。同时，银行的利率具有一定的不稳定性，在客观环境的影响下，银行利率也会随着发生一定的改变，如果银行的利率大于企业的收益率，这也将会造成企业出现融资的风险。
2、市场方面的风险
由于市场具有一定的不稳定性，所以，社会上的收益情况也会随着发生改变，这就在无形中影响了房地产开发的投资。与其它风险相比，市场风险是企业自身最难控制与预测的，它不受企业任何举措的影响。在市场的客观环境下，房地产开发投资在很大程度上受到了市场风险的影响，这就给企业造成很大的损失，同时也制约了房地产项目开发的整体效果。由此可见，市场方面的风险是企业最难控制的风险，同时也是造成企业损失最大的风险。
3、经营项目方面的风险
在房地产的开发阶段中，经营项目方面的风险主要针对经营活动而言的，由于生产经营活动中存在着薄弱的环节，所以，导致房地产开发面临着投资风险。在经营项目的风险中，不但包括企业内部的经营风险，而且还包括企业外部的经营风险。企业内部的风险主要指规划设计、运营管理、投资时机等环节存在着不足与缺陷。企业外部的风险主要指人们消费观的转变、财税政策的转变、国家产业政策的转变等，这些都属于宏观经济对企业经营活动产生的影响。
二、房地产开发投资风险的预防措施
1、构建系统信息资源，加强投资项目预警
在房地产开发的投资中，要想避免开发中的投资风险，应从财务管理为核心，构建系统的信息资源，同时也要加强投资项目的预警。在监控项目开发的整个过程中，对于在生产、货款以及销售等环节存在的问题，应及时的给予警告。同时，为了确保企业经济活动的有效完成，应按时召开关于经济活动的会议，并要对企业的投资状况与生产经营进行全面分析。针对于房地产的投资项目，要想全面的对投资项目进行评估，有必要掌握各个项目投资的变化。同时，对于生产经营活动中的存在的偏差，应适时给予点评与纠正。由此可见，构建系统信息资源与加强投资项目预警，是实现防范投资风险的有效措施。
2、强化投资风险意识，完善风险管理机制
在房地产市场的开发中，有些企业由于缺乏较强风险意识，这就导用片面的角度进行分析与评估。因此，要想做好投资风险的防范，应强化管理者投资风险意识，并完善投资风险的管理机制。作为房地产企业的管理者，应树立正确的投资观念，并要全面考虑到相关的国家政策，以便确保开发项目规划的合理性。同时，在制定投资风险的管理机制时，应从企业的实际情况出发，并要不断总结投资过程中的经验，以便避免投资风险现象的出现。针对于国家制定的开发政策，应严格按照其规定执行开发。由此可见，强化投资风险意识与完善风险管理机制，是实现防范投资风险的有效措施。
3、转移投资项目风险，注重投资合理布局
为了降低房地产开发中的投资风险，可以将投资项目的风险进行转移，其中，参加项目保险是实现风险转移的有效途径。由于保险公司承担的风险是有一定的限制的，所以，并不是所有的风险都能够让保险公司承担。因此，要想充分考虑到保险公司实际承担风险的条件，以便确保风险转移的合理性。在布局投资项目的过程中，要注重投资布局的合理性。针对于不同类型的房地产项目应采取不同投资组合，这样，不仅可以实现房地产投资的合理性，同时也能够实现防范投资风险的目的。
4、加强投资风险预测，注重投资风险控制
在房地产的开发过程中，有些企业忽视了房地产市场的实际供求，这就造成投资项目与市场上的实际需要出现了矛盾。因此，要想避免房地产投资中的风险，有必要针对房地产市场供求的变化进行调查与预测。并且，针对于调查预测后的结果，总结出社会上最需要的投资项目，这样，不仅能够满足社会的需求，同时也能够更好地实现投资的经济效益。同时，在房地产开发项目的过程中，房地产商应对项目指标以及工期等内容进行详细的制定，并且还有对整个项目的施工过程中进行监督，这就避免了因成本以及质量等所造成的投资风险。由此可见，注重投资风险的控制与加强投资风险的预测，是实现防范投资风险的有效措施。#p#分页标题#e#
三、房地产开发成本控制的具体措施
随着我国宏观政策的调整，房地产市场的竞争也日益激烈，提高自身经济效益的空间也在逐渐变小，因此，要想保证房地产开发企业的经济效益，就应加强对开发成本的控制。同时，为了更好地实现房地产开发企业的经营目标，应充分考虑到市场上的实际需求。其中，关于房地产开发成本控制的具体措施主要体现在以下几方面：
1、房地产开发前期的成本控制
房地产开发前期的成本主要是指购置项目土地的成本，它不仅关系着整个工程项目的造价，同时也影响着建成后的经济效益。因此，要想确保房地产开发前期成本使用的合理性，有必要加强对开发前的成本控制。房地产商在选择开发地点时，应站在全面的高度进行分析，既要抓住周边市场的调研，也要考虑到目标地块的利用价值。同时，在设计的环节中，要注重整个项目的造价以及工程的质量，以便保证设计方案的可行性与有效性。在投资决策的过程中，应尽量避免投资决策上的人为失误，从而造成项目成本的提高。房地产开发商应根据市场形势进行决策，并要在横向以及纵向上全面把握整个项目的活动。
2、房地产项目建设的成本控制
施工阶段是房地产开发投资成本的重要环节，因此，要想实现降低房地产开发的成本，应加强对项目建设阶段的成本控制。在遇到签证现象时，应先做到合理的预算，然后再考虑是否实施。在工程变更的过程中，工程的管理者应及时与造价人员进行合作，以便实现对变更现象的控制。同时，针对于变更后的单价，应按照合同的条款进行重新预算与评估。在项目工程的施工现场，造价管理者应及时了解工程的施工情况，对于工程变更中的数据应做好准确计量，同时也要全面收集与建筑价格相关的信息。这样，不仅可以有效的反映出价格波动的原因，同时也有利于降低施工阶段的成本数额。由此可见，在房地产开发成本控制的过程中，加强对房地产项目建设的成本控制是其中的重要环节。
3、房地产结算过程的成本控制
结算阶段的成本控制主要是针对结算工作而言的，为了避免管理者在结算阶段出现不必要的疏忽与漏洞，有必要完善结算过程中的相关机制。对于结算人员以及结算方法的制定，都要通过计算原则进行设置，并且，结算人员要严格按照结算机制进行结算。同时，为了加强对结算阶段的成本控制，应建立审计机制以及复核机制，这不仅实现了对内部的制约，同时也避免了管理者在工作上的失误。在结算完奖罚制度后，房地产开发企业要对目标成本进行全面的分析与整理，以便实现结算阶段的有效性。由此可见，要想实现房地产开发的成本控制，有必要加强对房地产结算过程的成本控制。
4、房地产造价管理过程的优化
在房地产工程的造价管理中，管理者的素质不仅关系着工程造价的合理性，同时也影响着房地产开发陈本的高低。因此，要想确保房地产造价管理的合理性与可行性，应加强对房地产造价管理过程的优化。工程造价管理是由各个项目管理共同组成的，所以，管理者不仅要抓住项目投资过程中的分析与规划，同时也要注重工程合同管理以及工程预算管理等。同时，管理者也要树立正确的管理理念，并不断提高自身的管理水平与服务技能。这样，不但可以满足房地产开发目标的需要，而且也加强了对房地产开发成本的有效控制。由此可见，在加强房地产开发的成本控制中，优化房地产的造价管理是其中的有效途径。
总结：
综上所述，在房地产市场的开发中，投资风险与成本控制都是构成影响经济效益的重要因素。因此，要想保证房地产市场项目开发的有效性，有必要探讨房地产开发的投资风险，并制定出防范投资风险的措施。在房地产开发的投资阶段，成本控制不仅是其中的重要组成部分，同时也影响着房地产施工阶段的顺利进行。因此，要想确保房地产开发投资的合理性，应加强对投资成本的控制。
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