时间：2013-11-29 分类：房地产
[摘要]商业地产作为房地产市场的重要组成部分，是北京加快建设世界城市的先导力量，是集聚高端要素资源、彰显首都经济特征的重要承载，是在调结构、转方式背景下政府需着力培育的、能够稳定首都经济的新增长点。研究商业地产问题，短期对于缓解经济持续下行风险、长期对于夯实世界城市建设基础都具有十分重要的意义。本文在对数据进行系统整理的基础上，归纳出近年来本市商业地产发展的四个规律性特点、\"四少四多\"的阶段性问题，并提出\"三个一\"的政策建议。
[关键词]北京 商业地产 现状、问题、对策建议
中图分类号：F722.1 文献标识码：A 文章编号：
[正文]
一、近年来本市商业地产运行的主要规律性特点
近年来，伴随首都城市功能和产业结构的不断提升，本市商业地产取得较快发展，归纳起来主要呈现\"四个规律性特点\"：
(一)从贡献度看，商业地产对经济总量的贡献稳步提升
投资方面，2010年全市商业地产完成投资595.4亿元，在房地产投资总量中占比为20.5%,比2004年提高1.3个百分点。商业地产对房地产投资增长的贡献率达到40.5%，高于2004年29%的贡献率11.5个百分点。与增加值核算密切相关的商品房销售面积方面，2010年全市商业地产销售面积为350.2万平米，在商品房销售面积总量中占比为21.4%,比2004年提高15.2个百分点。
(二)从市场运行看，商业地产以奥运前后为界分为两个发展阶段
2004-2007年，平稳增长阶段。伴随首都服务经济、总部经济蓬勃发展，同时在奥运会等大型活动的带动下，我市商业地产规模逐年提升。
2008年至今，深度调整阶段。在宏观经济形势和调控政策双重影响下，商业地产供需双方深度博弈，市场出现较大波动，但总体呈下行趋势。
2008年，全球金融危机爆发并进一步恶化，世界经济进入衰退期，国际高端品牌及外资机构纷纷延缓扩张计划，商业地产供需双双下降，销售情况出现大幅下滑。2009年，随着国家扩内需政策实施力度的不断加大以及国内外经济形势的逐步好转，加之前几年市场供应持续放量，房地产市场销售大幅回升，呈现供销两旺局面。
(三)从价格走势看，商业地产价格持续上涨，但需求刚性的特点决定其相比住宅价格涨势平稳
近年特别是2004年以来，全市商品房价格加速上涨，2008年出现了一定调整，但仍在高位运行，2009年延续上涨态势，但涨幅下滑。其中，商业地产价格走势相比住宅地产表现平稳。
(四)从区域布局看，商业地产建设呈现出由城市中心向外拓展的趋势
2010年，首都功能拓展区、城市发展新区商业地产投资占全市商业地产投资总量的比重分别为62.8%和25.1%，这一比例同比2006年分别提高4.3个和19.5个百分点;而首都功能核心区商业地产投资占比为9.4%，同比2006年减少25.5个百分点。
二、本市商业地产发展中存在的主要问题
虽然近年来商业地产取得了较快发展，但整体发展水平仍然偏低，结构性、布局性问题仍较为突出，概括起来主要体现\"四少四多\"：
(一)贡献少、差距多：从整体发展水平看，商业地产对于经济总量的贡献不足，与全球主要世界城市相比也还有很大差距
与住宅相比，其无论在投资总量还是销售面积中的占比仍然较低，对经济增长的支撑作用相对较弱，目前本市房地产建设仍处于主要依靠住宅拉动的阶段。
(二)高端少，空置多：从市场存量看，商业地产存在供需不对接造成的结构性失衡问题，主要表现为空置面积居高不下，高端市场供不应求
近年来，我市商业地产空置面积居高不下问题一直较为突出，上涨速度明显快于住宅地产，其中商服用房空置情况更为严重，年度空置面积远大于销售面积。一方面，市场存在大量的空置面积，规模甚至超过年度销售面积，另一方面2010年以来市场成交量却持续下滑，一个主要原因就是供需没有形成有效对接，能够满足市场需求的有效供给不足，特别是高端商业地产供不应求问题突出。
(三)郊区少、低端多：从区域布局看，郊区新城商业地产特别是高端商业地产供应仍不足以支撑未来发展需求
近年来，郊区新城商业地产虽然取得了较快发展，但从规模上看与未来发展的实际需求还存在较大差距。
(四)融资渠道少，发展品质问题多：商业地产开发面临较大资金压力，导致开发运营品质有所下降
商业地产建设资金需求量大、回收期长，对开发企业资本实力要求较高。目前我国商业地产开发对信贷资金的依赖度高达70%以上，而对于国际通用的房地产信托、私募基金、保险资金等直接融资手段运用不足。
三、政策建议
结合商业地产发展规律及当前存在的主要问题，建议当前推进商业地产发展应主要把握\"三个一\"的政策重点：
(一)用好一批调控手段
一是切实加强统筹规划。适应我市产业发展导向和区域功能定位，尽快制定出台一个完整、系统、与市场需求相一致的商业地产发展规划。
二是切实发挥土地调控功能。要研究通过适当的规划调整，在重点产业功能区增加商业用地指标，积极拓宽商业地产发展空间;要优先商业地块储备开发，加快上市进程;要通过发布区域产业规划、严控开发商资质、严审土地开发方案、提高开发企业自持商业物业比例等手段，积极吸引实力强、品质高、有特色的开发企业入市，加快中高端商铺写字楼建设，提高土地利用效率和市场准入门槛，提升品牌特色和物业品质。#p#分页标题#e#
三是切实拓宽融资渠道，有效防范融资风险。协调银行机构，积极争取利率下浮、降低首付比例等信贷优惠政策;借鉴国际先进经验，探索设立商业地产发展基金;稳妥扩大企业债券、私募债等直接融资规模，推进房地产信托投资基金试点工作，加强与保险资金深度合作，多途径、多模式平衡建设资金需求;针对当前民间借贷利率普遍上升问题，加大对民间融资渠道的监查力度，引导企业加强风险内控和资金管理能力，高度关注并积极防范融资风险。
(二)优先推进一批重点区域建设
一是积极发展郊区新城商业地产。围绕郊区新城重点产业功能区和大规模人口聚集区，接轨国际水平高标准配套商务楼宇和商业设施，加快建设郊区区域性商业中心，丰富连锁商贸业态，并为未来发展预留空间，有效承接产业、人口和城市功能转移。
二是借力旧城改造促进老商业街区复兴。旧城老商业街区是建设具有老北京特色商业地产的重要资源。受制于空间资源有限，城市中心区商业地产开发建设的重点应在于大力挖掘提升存量商业资源，而不应是一味的追求增量拓展。应在古都风貌保护的大原则下，借力旧城改造机遇，充分挖掘整合旧城商业资源，复原特色建筑和民俗景观，促进商业和文化融合发展，打造能够彰显首都独特文化内涵的商业名片。
三是加快重点高端商务功能区建设。加快推进 CBD东扩、金融街扩区、丽泽金融商务区、通州高端商务服务区、未来科技城等高端商务功能区建设，进一步完善产业园区的基础设施条件和商业服务体系，积极吸引高端要素集聚，为商业地产发展创造良好的区域环境。
(三)营造一个良好的产业发展环境
一是搭建信息交流平台。一方面政府应及时公布区域功能定位、产业发展规划、地块开发情况等信息，便于企业找准市场定位;另一方面，应为开发企业提供招商信息发布平台，促进供需双方有效对接。
二是大力推进综合性商业地产发展。运用规划引导、项目审批、土地供应等手段，大力推进集购物、休闲、餐饮、办公和酒店等多种功能于一体的\"城市综合体\"项目建设，带动业态和资源聚集，实现多种功能优势互补，发挥产业规模效应，努力提升区域商圈和开发项目的附加值和竞争力。
三是打造完善产业链条。注重商业地产建筑设计院、营销策划公司、中介代理公司等上下游产业链的培育，规范引导企业合理经营，扶持重点企业做大作强，发挥引领带动作用，促进行业整体水平快速提升。
