时间：2013-11-29 分类：房地产
摘 要： 房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大;本文从房地产的规划设计、施工、验收等阶段控制造价，其中规划设计是重中之重，降低决策阶段的造价将对项目总造价的控制具有积极的意义。
关键词：房地产;造价;控制;探析
一、前 言
从当前房地产的发展来看，实际需要由于房价虚高导致得不到满足，商品房的空置率高攀，房地产炒作严重，老百姓往房兴叹。社会经济的发展资金不断涌入房地产行业导致价位虚高，呈\"供\"大于\"求\"的状况。炒作的行径已经国家民生带来很多不利影响，政府不断出台限制购买政令，遏制房价过快增长。那么作为房地产开发商，一方面要尽可能让广大消费者能够买的起房，又要占领市场，加速资金回报率和投资收益率，那么从房地产开发商自身来讲实施造价控制，降低造价成本是基本措施。通过科学严格的管理，在同样建造标准状况下，努力降低造价成本，使其达到低于。相反，因成本过高继而引起售价居高不下，造成死盘、烂盘现象已屡见不鲜。因此，有效地进行成本控制是确保项目成功开发和获取利润的关键，也是企业管理水平的具体体现。本文是作者以房地产造价控制为研究对象，主要探析房地产项目从设计规划到施工完成的阶段的造价控制。
二.房地产开发全程造价的分类及其特点
目前，根据我国建设工程项目的建设程序，房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为四个阶段：项目投资决策阶段(项目建议书、可行性研究、投资收益分析)，项目规划设计阶段(项目规划设计、方案审批)，项目实施阶段(施工阶段)，项目竣工结算阶段。
在项目投资决策阶段，开发商依据建议书编制初步投资估算，做可行性研究报告时编制详细投资估算，由于都是投资估算，一般误差在+30%到-20%之间，所以误差较大。这一阶段建设工程造价控制的难点是：第一，项目具体实施方案尚未确定，估算难以达到准确;第二，此阶段开发商有时是为了争取项目的开工，行政决策意识比较强，投资估算偏小;第三，投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。在项目规划设计阶段，从控制建设工程造价来说一般又分为四个小阶段：第一，方案规划阶段，该期间开发商应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安造价估算书;第二，初步设计阶段，开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计总概算;概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额;第三，技术设计阶段(扩大初步设计阶段，简称扩初)，开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计修正总概算;第四，施工图设计阶段，开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算。施工图预算是确定承包合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价(估算、概算、预算)相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成设计阶段的控制系统。
三、影响房地产造价的因素分析
控制房地产造价就有必要了解影响房地产造价的影响因素，针对这些影响因素才能够在控制造价方面有的放矢，才能够真正控制有效。那么什么是影响房地产建造价格的影响因素呢，笔者认为按照房地产造价成本构成内容可以分为三个方面：
一是房地产建筑项目的土地成本。由于地段原因，处于市区的优良地段必然容易保障较好的销售率，但是在处地段往往需要拆迁，安置拆迁户，因此，开发的商品房有部分是需要给社会公共部分，还有绿化地带占用土地，所以要保障商品房的出产率，因为其高低直接影响找商品房的价位，也间接的反应了土地的使用成本。
二是房地产项目楼房的设计和项目规划，这部分是项目前期的事项，科学合理的设计规划能够降低成本又能够带来效益，利用价值工程原理做好项目规划期工作很有必要，因为其影响后期的施工和销售。
三是建筑施工及安装成本，这一部分成本略占工程总成本的40%，随着建材价位的不断攀升，这部分支出有所上升，采购，储存，保管，材料的选择，施工设备的选择，施工队伍的选择，工程量预算等等都将对建造成本形成影响，因此，按照价值工程原理来说，就要在保障质量的前提下，控制好房地产造价。
四是房地产项目运作完成期间的费用，房地产项目开发投资都比较大，期间有很多资金被占用，时间过长机会成本对造价成本具有不可忽视的影响，很多房地产开发商购买了土地，之后向银行抵押贷款，如果建造周期过长，那么产生的利息支出就很大了，金占用时间越短，资金周转次数就越多，效益就越大，优其在物价上涨的情况下，资金随着时间的推延实际上在不断贬值。因而，建设周期决定了项目占用资金的损值量。换言之，它增加了实际成本。
四、控制房地产造价的对策#p#分页标题#e#
(一)房地产项目设计规划阶段的造价控制。
房地产项目设计规划阶段是房地产项目在技术与经济上对其全面实施安排的阶段，对于项目在施工安装，项目完成周期，经济效果等方面都将产生积极的影响，起着决定性的作用。房地产项目的设计规划阶段是整个项目的统领，能动的控制建设项目工程造价的最佳阶段。所以建设工程项目的造价控制贯穿于项目建设的全过程，但控制工程造价的关键在于项目设计阶段。设计阶段是全过程工程造价控制的构建点，也是重点。笔者认为做好前期设计和规划应该从下面几个角度着手：首先，咨询具有相当丰富经验的工程造价专业人士，让其在项目设计阶段就参与和介入，进行整个项目的计价和造价管理，目的是提高工程的投资效益，使项目工程造价结构更为合理。其次，利用价值工程原理来论证设计方案在经济和技术上是否可行，房屋功能上是否科学合理，房屋使用上是否安全，以竞选符合价值工程原理的优秀设计方案。房地产成本控制其实也体现了价值工程原理，不是说造价月底越好，而是强调在满足必要功能时，能够实现低价位，从而控制房地产工程造价。最后，推行限额设计，体现了设计标准、规模、原则的合理确定，实现了对投资额的主动控制限额设计加强了设教术与经济的对立统一关系。
(二)在房地产项目施工阶段控制造价。
房地产项目的施工阶段是实现项目的实体阶段，由设计到完成，执行设计思想是在施工阶段，其工程量已经完全具体化，大规模的资金投入发生在该阶段。从施工管理的经验来看，该阶段节约投资的概率比较小，但是能够避免极大的浪费，这样就需要施工管理了，竞聘施工队伍，按照合同管理，杜绝一切浪费行径，把项目的造价控制意识摄入到施工阶段，笔者认为可以从以下几个方面着手：一是提升本房地产企业施工管理人员，技术人员的经济概念和观念，积极培养其认真负责，事实就是，把握质量，工期严格执行，贯彻节约意识。二是做到尽可能的减少设计变更，因为设计变更往往能够造出极大的浪费，所以要提高设计标准。如果发生变更，也要认真及时的处理，避免造成极大破坏和浪费。三是严格执行现场签证管理，严格现场签证管理，首先工程技术人员必须与工程经济人员相互配合，不仅做到\"随做随签\"，还应该做到：签证必须达到量化要求。
(三)在房地产工程竣工结算阶段控制造价。
竣工结算是指按工程进度、施工合同、施工监理情况办理的工程价款结算，是工程造价控制的最后一个重要环节。笔者认为，控制该阶段房地产项目造价可以从以下几个方面着手：一是按照合同的签约权益，对合同内容逐一核对，诸如工程是否验收合格，有无计划外项目，验收质量是否达到合同规定，采购建筑材料价格，工作人员单价等。二是观察，检查隐蔽工程验收记录和施工记录。审核竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算。三是对工程量进行核实，对工程量风险做到心中有数。决算人员必须要深入工地现场核对、丈量、记录。
五 结束语
综上所述，房地产开发过程中的工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。房地产建设工程的造价确定与投资控制的实质就是运用科学原理和经济以及法律等等手段，解决丁程房地产开发项目建设活动中的经济和技术、管理和经营等等实际问题，只有在房地产项目建设的各个阶段，采用切合实际的计价依据和科学合理的计价方法，合理确定项目投资估算、初步设计的概算和施工图的预算，才能提高投资的效益。因此在推行房地产开发项目全过程全面造价管理中，注重研究和分析建设管理中各个环节和建设投资中各种影响因素，将有效地控制房地产建设项目的投资。对房地产开发项目工程造价进行全过程控制管理是工程造价行业发展的必然趋势，也是房地产企业的迫切 。
参考文献
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