时间：2013-11-29 分类：房地产
摘要：房地产开发涉及的流程多而且复杂，本文对房地产中可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、工程建设阶段、销售阶段和交付使用阶段这个五个阶段进行简要叙述及分析。
关键词：房地产开发;可行性研究;科学
前言
随着我国城市的进步和发展，房地产开发最近几年迅猛发展起来，正引起各方面的重视。房地产开发过程是开发商通过土地改造、房屋建设或建筑物翻新等城市开发建设，从而达到其社会和经济目的的过程。目前，房地产开发已经成为国家经济支柱产业之一。可以说，了解房地产开发流程是企业的立足之本。
一、房地产项目可行性研究和项目决策阶段
房地产开发项目经决策层批准初步立项后，转由企业成立可行性研究小组进行可行性研究。 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效应
1.1可行性研究分为四个工作阶段：
⑴投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，寻找最有利的投资机会。
⑵初步可行性研究。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
⑶详细可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
⑷项目的评估和决策。按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
1.2可行性研究按以下五个步骤执行：
⑴接受委托;
⑵调查研究;
⑶方案选择与优化;
⑷财务评价和经济评价;
⑸编制可行性研究报告。
集团公司决策通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
二、建设前期准备阶段
1.获取土地使用权。
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
2.征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
3.规划设计
3.1 规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述\"一书一证\"时，需提交以下申报资料：
⑴建设用地申请;
⑵房地产开发单位营业执照和资质证书;
⑶土地使用证或土地权属证明;
⑷1：2000地形图。
3.2 持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段：
⑴规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。
⑵施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。
3.3 申办《建设工程规划许可证》。建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。
4.建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
依法必须进行招标的项目范围和规模标准。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。
5.申办《建设工程施工许可证》
5.1 凡在天津市行政区域内新建、改建、扩建、翻建的房屋建筑、土木工程、设备安装、管理敷设、装饰装修、园林绿化等投资额在50万元以上(含50万元)的建设工程，均须办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建设工程，不再领取施工许可证。
5.2 本市施工许可证依照计划管理部门的立项或投资计划批准的建设规模，实行市、区(县)两级管理。市经济技术开发区、天津港保税区和天津新技术产业华苑工业园区的施工许可证，由工程所在区的建设行政管理部门负责发放。市或区(县)的建设行政主管部门自收到申请十五日之内，对符合规定的申请颁发施工许可证。
三、工程建设阶段
1.工程建设阶段的基本流程及工程建设阶段的工期控制分析
1.1 施工准备阶段;
施工准备阶段需要完成的工作有：
⑴施工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要;
⑵施工场地平整，达到施工条件;
⑶施工通道疏通，满足施工运输条件;
⑷施工图纸及施工资料准备;
⑸施工材料和施工设备的准备变更后的土地使用证;
⑹临时用地或临时占道手续办理;
⑺施工许可批文及办理开工手续;
⑻确定水准点与座标控制点，进行现场交验;#p#分页标题#e#
⑼组织图纸会审、设计交底;
⑽编制工程进度计划;
施工准备阶段建设工程规划许可证取得即可安排进行，基本不会占用主线时间，可以不在工期计划中考虑。
1.2 地基处理;
地基处理可分为有地下室和无地下室两种情况：
⑴无地下室情况，根据建筑物不同和设计方案不同桩基有钻孔灌注桩、预应力混凝土管桩或方桩、水泥搅拌桩等形式，各种形式其施工周期不同，根据场地条件、施工机械、劳动力情况进行合理施工安排。
⑵有地下室情况则会出现降水和基槽边坡支护问题;基坑降水，天津市地区地下水位较高，在有地下室情况多考虑采用止水帷幕加降水井点进行降水;基槽边坡支护，施工场地较为宽阔时可以采用放坡同时对边坡土进行固化的方式进行支护，而在市区及周边郊县地区施工场地多为狭小空间，基槽边坡支护则会通过专业设计及专家论证采用SW工法、地下连续墙等边坡支护形式进行支护，支护方案不同其工期将会不同。
桩基础、基坑土方及支护工程因为受地质情况影响较大，不做硬性规定，项目可根据工程具体情况在30-120天内合理设置。
1.3 基础及地下室施工;
⑴无地下室时施工顺序为：先基础施工，后进行基础部分回填土，然后进行给排水、暖气、煤气、强弱电沟、消防等管线地下部分预留预埋，最后进行零层结构施工。
⑵有地下室施工时施工顺序为：先进行垫层及底板防水施工，然后进行基础结构及地下室底板施工，其次进行地下室墙体及零层板结构施工，最后进行地下室外墙防水及回填土施工。
基础结构根据建筑物的不同情况考虑在30-60天内合理设置。地下室结构根据层数多少，按照每层20天左右考虑。地下室为人防工程时，因停点验收较多，可适当增加工期。
1.4 主体施工(含砌筑工程);
主体施工阶段工序较为简单，一般混凝土结构施工至4层时可考虑进行砌筑工程插入砌筑施工，主体封顶后一个月左右完成砌筑施工。主体结构施工别墅(含洋房)和裙房结构施工每层为12天。多层结构施工每层为10天,小高层、高层和超高层标准层结构施工每层为7天。平屋面按10天考虑，如为斜屋面需增加12天。季节施工影响(含冬施、雨季、跨春节)：北京、天津、青岛、西安、大连、太原和烟台按照60天。建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。砌筑工程可在主体结构施工4层时可考虑进行砌筑工程插入砌筑施工，主体封顶后一个月左右完成砌筑施工。
1.5初装修施工;
初装修阶段是工程施工中最为复杂、多工种并行施工、交叉作业最多的阶段，此阶段的施工工序的控制好坏直接影响到工程建设阶段的整体工期。初装修阶段主要包括：抹灰工程、防水工程、门窗工程、屋面工程、内檐涂饰、金属构件安装、保温工程、外檐涂饰、给排水系统、供暖系统、燃气管线、消防系统、强电系统、弱电系统、室外附属工程等。各种建筑物不同，其各工序先后顺序也不尽相同，其基本排序原则为：先湿后干、先内后外、先隐蔽后面层。
按80+3N(层数)计算主体结构封顶至落完外架时间。毛胚房从落完脚手架到交付完成按照150天考虑。
1.6配套工程施工;
室外配套工程一般顺序为，先深后浅、先主管后支管、先起点后末端的顺序进行施工。
从主体落完外架即可插入进行外配套管网施工，从外配套管网沟开挖到全部回填土完成按照60天考虑，如施工周期跨雨季，可酌情考虑增加10%-15%的工期。
1.7园建工程施工;
园建工程一般顺序为，先硬后软的顺序施工。外配套管网回填土完成后即可插入园林景观施工，视其复杂程度，按照30-60天考虑。
1.8精装修施工;
精装修的基本工序编排原则为：先大后小、先上后下、先里后外、先复杂后简单、先手工作业后工厂化安装。室内精装修施工介入点原则：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前60天考虑。
精装修从施工开始到完成交付时间：10层以下需6个月、11-35层需7个月、36层以上需8个月。
1.9销售案场及展示区施工;
销售案场及展示区多为临时性建筑，从设计完成全套施工图并通过施工图审查后即可安排实施，多为短平快的工程，在销售产品公开展示前完成即可。
四、销售阶段
1.申办《销售许可证》。
2.商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款 并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理。双方应当签订书面合同，合同中要载明建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任等。房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。并按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任，还应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
五、交付使用阶段
1.申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》;
2.申办建设工程规划验收;
3.进行权属登记，取得《商品房权属证明书》;
4.物业移交。
总结
房地产开发的是一项资金投入大,开发建设周期长,风险高的行业,它涉及面广,流程复杂。对于从事房地产开发这样的广大同行们，我们要解放思想，加强创新，把理论和实践相结合起来，在实践中发展，在发展中不断的前进，共同推进房地产行业的与时俱进!#p#分页标题#e#
