时间：2013-11-29 分类：金融
摘要：房地产业在成为国民经济支柱性产业的同时，但随着宏观调控力度不断加大和投融资环境的变化，房地产企业受到的资金短缺压力越来越大。如何确定切实可行的合理的融资方式和融资规模，扩大企业资金规模，延长企业资金链，已经成为摆在房地产企业面前的难题。本文试从融资方式的角度浅要分析破解房地产企业融资难的对策。
关键词：房地产企业 融资难 对策
自上个世纪90年代末期，房地产业已经逐步发展为国民经济的支柱性产业。作为国民经济新的增长点，房地产业为GDP快速持续增长尤其是地方经济不断繁荣作出了贡献。同时，也必须看到，房地产业作为一个资金密集型产业，随着我国房地产投融资环境的不断变化和宏观调控力度的不断加大，房地产业的资金链日益趋紧。虽然目前房地产企业依靠不断调整投融资渠道、转变发展模式等方式，规避货币紧缩和房地产调控所带来的压力，但融资渠道单一、对银行贷款过度依赖所带来的压力将长期存在。如何拓宽融资渠道，解决房地产业的融资难题将是每一个房地产企业必须面临的问题。
一、房地产企业融资的传统方式
房地产融资可以分为内部融资和外部融资。内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求。间接融资主要是从金融机构获得的资金。
1.银行信贷
在一个较长时期内，银行贷款作为房地产企业的主要资金来源。在银行信贷的支持下，房地产业逐步成长起来，并不断加速发展。但随着销售额和房价的不断增长，房地产企业的资金需求量急剧上涨，在货币紧缩的经济环境下，其与银行间的矛盾也不断激化。根据中国房地产企业资金来源调查显示，目前中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预售款)二个方面。开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，自筹资金中有大约70%来自银行贷款(主要来自购房者的银行按揭贷款)，其他资金中也有30%的资金来自银行贷款(主要指\"定金和预售款\")，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发经营周转的主要资金链。
2.上市
为了保持行业的快速发展，部分房地产企业采取了向资本市场融资的方式。但目前真正上市的房地产企业数量只有百家左右，在全国数以万计的总量中所占比例非常低。房地产企业实现上市融资的方式主要为国内主板A股上市、境外上市和借壳上市。
3.债券融资
阶段性债务融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。此种方式一般是成本最高的融资方式，而且股东多了，项目操作难度增大，管理权成为争夺焦点。当然，主要问题是房地产商的接受程度，不同的房地产商对此种方式的敏感程度不一样，主要由该房地产企业领导层的个人经历决定。
4.房地产信托
这种方式具有一定的优点。如，产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求，可以降低房地产开发公司整体融资成本，节约财务费用，便于鼓励多渠道筹集资金等。2005年以来，房地产信托市场呈现出快速发展的趋势。2010年1～8月，房地产信托产品发行规模已超过1047亿元。房地产信托业务的发展，而且有利于提高我国房地产市场直接融资的比重、扩大金融市场的投资品种，对房地产业的融资渠道是一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。但房地产信托也存在一些制度性的限制，如法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展，但从长远来看信托融资是能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道。
5.房地产投资基金
房地产投资基金属于产业投资基金范畴，是\"产业投资基金\"的一种。目前由于还没有相关法律和法规来规范房地产投资基金，再加上房地产投资基金在中国还是一个新生事物，目前只能采取私募基金模式，通过非公开方式向少数投资者募集资金，多采用投资公司的形式来规避政策壁垒。但由于开发商对资金成本的承受能力和项目所处的开发阶段有密切关系，在销售回款和项目贷款没有落实的情况下，开发商愿意承担较高的融资成本。
6.外资直接融资
目前，外资贷款在我国房地产企业资金中所占比例不超过5%。但随着全球经济一体化的不断深入和货币市场的的发展，预计房地产企业运用外资的比例将不断提高。
二、对策
在目前的宏观经济背景下，房地产行业的融资渠道正迅速转变。房地产企业必须积极实现多元化融资，解决资金问题。
1.充分了解政策，制订相应措施
房地产企业必须充分了解政策，理解和接受宏观调控的措施，并根据实际来制订相应措施，调整企业融资方式，以破解发展的瓶颈。2010年以来，国家先后颁布\"新国十条\"、\"9·29新政\"，证监会对房地产企业IPO、增发甚至重组多次设限，国家关于银行授信、贷款的政策也不断的收紧。作为对银行信贷融资的依赖程度极大的房地产企业，必须积极应对，抢占先机，顺应市场的变化。#p#分页标题#e#
2.投资担保融资
随着国家对民间借贷的放开，投资担保公司在近年来得到了突飞猛进的发展。目前，房地产开发商借助投资担保公司获取资金的项目越来越多，而投资担保公司也愿意跟房地产开发企业这样具有一定实力的企业合作。投资担保公司融资胜在灵活和快捷，但由于其民间融资的性质，也决定了其融资金额不大、融资成本较高的特点，这成为很多开发企业的顾虑。目前的投资担保融资，一般限于中小开发企业，或大型开发企业短期急需资金支持的情况。
3.项目融资减风险
项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。项目融资最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。
4.股权式房地产信托
这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。 这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。121号文件规定，房地产企业自有资金(所有者权益)必须达到30%，银行才能给予贷款。一般来说房地产企业的所有者权益都非常小，很难达到30%的要求。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。
总之，房地产企业的融资渠道是多元的，企业必须根据对资金的需要、自身条件、融资模式的可行性及其成本，来确定切实可行的合理的融资方式和融资规模，并通过执行融资方案来促进企业资金结构的优化。
参考文献：
[1]我国房地产行业中信托融资的现状与发展;湖北广播电视大学学报;张南，周曙;2007-01
[2]房地产企业融资方式的选择;环渤海经济瞭望;麻勇;2008-01
[3]建设项目融资模式研究;价值工程;关书溪;2011-06
作者简介：刘学，女(1975-2)，汉族，籍贯：吉林市，研究方向：房地产市场经济分析及房地产行政主管部门如何做好和应对当前形势
